Multipropriedade é imóvel com matrícula própria, não pacote de férias

Multipropriedade é o regime em que um mesmo imóvel tem vários proprietários. Cada um é dono de uma fração ideal que dá direito de uso exclusivo por um período fixo do ano, registrada em cartório. A fração mais comum é uma semana. O denominador depende da convenção, porque a maioria dos empreendimentos reserva semanas para manutenção. O Código Civil, no artigo 1.358-E, fixa o período mínimo de sete dias por fração.

Até dezembro de 2018, a resposta dependia do desenho de cada empreendimento. A Lei 13.777/2018 incluiu a multipropriedade no Código Civil e definiu o regime como direito real. É o que separa multipropriedade de timeshare: no timeshare, o cliente contrata um direito pessoal de uso, com prazo; na multipropriedade, ele compra um pedaço do imóvel, com matrícula, ITBI e transmissão por herança.

A pergunta chega à sala de vendas todos os dias, na mesma ordem. O cliente quer saber se está comprando uma semana, uma cota, um título ou uma diária com desconto. Cada palavra dessas leva a um contrato diferente, e só uma descreve o produto em venda.

A fração só existe quando aparece individualizada na matrícula

A incorporação divide a unidade em frações ideais de tempo. A Lei de Registros Públicos permite abrir uma matrícula para cada fração, a partir da matrícula da unidade. Permite, não garante. O comprador confere na certidão se a fração que ele está comprando aparece individualizada, e exige esse documento antes de assinar. Com a matrícula aberta, ele registra a compra, recolhe ITBI e responde pelo rateio.

Isso muda o que acontece depois da assinatura. O proprietário vende, aluga, dá em garantia e transmite a fração por herança, sem autorização dos demais. A convenção define uso, troca, regras de reserva, penalidades e quem administra a operação. O comprador não recebe uma promessa de uso, recebe um registro.

O calendário é a segunda decisão, e é ela que governa a tabela. No sistema fixo, o proprietário usa sempre a mesma semana do ano. A semana de réveillon não vale o mesmo que a primeira de maio, e a tabela precisa dizer isso. No flutuante, o proprietário marca o uso a cada ano dentro de uma faixa. Isso acelera a venda no lançamento e cobra a conta depois, quando a alta temporada encontra o calendário cheio. O mix entre fixo e flutuante define preço médio, curva de velocidade e o volume de reclamação depois da entrega.

O cliente compra uma fração ideal com data marcada. O incorporador vende o calendário que sustenta essa fração.Leitura editorial: multibr

O que isso muda para quem incorpora

A taxa de manutenção é cobrada de cada fração todo ano, independentemente do uso, e soma condomínio, operação hoteleira e fundo de reposição de ativos. O custo anual do comprador é a parcela mais esse rateio, nunca só a parcela. Nos empreendimentos que acompanhamos, é a objeção que mais reaparece depois da venda. Ela entra na conversa da sala de vendas junto com o preço. Tabela que apresenta só o preço da fração vende rápido e devolve contrato quando a primeira cobrança de rateio chega.

O artigo 1.358-S do Código Civil trata do inadimplemento desse rateio. Quando a convenção prevê o procedimento, o condomínio cobra a dívida e pode adjudicar a fração do inadimplente. É a consequência mais pesada do regime, e pertence à conversa de venda, não ao rodapé do contrato. Quem estrutura o produto decide isso antes de abrir a sala de vendas. Quem administra. Quanto custa por fração ao mês. O que acontece com quem não paga. Como a equipe explica esse conjunto na primeira conversa da sala de vendas. Fração ideal, matrícula, calendário e rateio não são assunto do jurídico. São argumento comercial, e cada um deles aparece na absorção.